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　　巧與中介打交道

　　租房八大攻略

　　第一， 如果是房東，最好不要讓中介公司全權(quán)代理房屋;如果是房客，最好不要租被中介公司全權(quán)代理(實(shí)際上是轉(zhuǎn)租)的房屋。

　　第二， 避免交訂金，房客一旦交了訂金就十分被動(dòng)，提出的要求可能不被寫進(jìn)合同。

　　第三， 衛(wèi)生費(fèi)、有線電視費(fèi)等費(fèi)用由誰來交，要與物業(yè)或業(yè)主核實(shí)。

　　第四， 房客收房時(shí)要仔細(xì)，將房屋設(shè)施破損的情況寫進(jìn)合同，以防中介在收房時(shí)扣押金。

　　第五， 任何口頭協(xié)議都盡量落實(shí)在正式合同中。

　　第六， 如果中介公司拒絕履行責(zé)任，房客要事先做好取證準(zhǔn)備，如錄音、錄像等。

　　第七， 切記不能丟失押金憑證或?qū)⑵浣o中介公司。

　　第八， 要看好合同中關(guān)于晚交房租的滯納金是如何收取的，不能聽信可以晚交房租的口頭承諾，否則中介公司可能依照合同收取。 專家提醒：預(yù)付大筆租金要慎重 四項(xiàng)內(nèi)容不可少

　　了解"保證金"與風(fēng)險(xiǎn)抵押金

　　目前很多城市都成立了中介自律組織，一旦與中介發(fā)生糾紛，可以與這些組織取得聯(lián)系，求得幫助。例如長春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)中介委員會(huì)的主要會(huì)員單位均向中介委繳納了一筆"保證金"，當(dāng)這些中介與委托人發(fā)生糾紛時(shí)，這筆"保證金"能夠在一定程度上保證委托人的利益。

　　盡管通過行業(yè)自律是規(guī)范中介市場(chǎng)的一個(gè)好辦法，但是，由于"保證金"數(shù)額有限，能夠起到的作用也有限。目前，吉林省建設(shè)廳正在醞釀對(duì)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)金制度。吉林省建設(shè)廳房地產(chǎn)處處長刁向明說，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)程太快，中介機(jī)構(gòu)普遍層次不高，注冊(cè)資金很少，很多中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)資金只有一兩百萬元，但是房地產(chǎn)中介活動(dòng)中收取資金的數(shù)額非常巨大，而且這些中介機(jī)構(gòu)都是有限責(zé)任公司，一旦從業(yè)者有"歪心眼"，即使能追究其責(zé)任，它所能承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償也非常小，追究其刑事責(zé)任于當(dāng)事人來說于事無補(bǔ)，對(duì)市場(chǎng)造成很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，要保證群眾利益，收取風(fēng)險(xiǎn)抵押金的方式還是比較有效的。

　　了解這些制度后，與中介打起交道來就更有"底氣"，出現(xiàn)糾紛后也可以投訴"有門"了。租房的壓力 老外屢次通過中介找房無濟(jì)于事

　　質(zhì)疑

　　房產(chǎn)中介：橋梁還是天塹

　　房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)有句行話，叫做"一手托兩家"，意思就是說中介是買家和賣家(或出租者與求租者)之間溝通的途徑。然而，如今這句行話變了味，虛假信息、吃差價(jià)、不透明交易、截留房款、一房兩售(租)、合同陷阱、卷款"蒸發(fā)"……種種"黑幕"不勝枚舉，"一手托兩家"變成了"一口吃兩家"。原本應(yīng)該起到橋梁作用的中介反倒成了買家和賣家(或出租者與求租者)之間難以逾越的"天塹"。

　　房產(chǎn)中介行業(yè)之所以出現(xiàn)這樣的局面，最直觀的原因可以歸結(jié)為入行門檻低，從業(yè)人員多而素質(zhì)良莠不齊。今年上半年北京新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)370家，注銷448家。目前2560家已經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，注冊(cè)資本在100萬元以上的780家，僅占31%。北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員有五萬多人，已取得《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》的人員約3.4萬人，只占從業(yè)人數(shù)的68%，且絕大多數(shù)人的水平與國外同行相比有相當(dāng)差距。 專家分析：“二手房”交易糾紛的特點(diǎn)和成因及建議

　　房產(chǎn)中介行業(yè)之亂反映出來的是行業(yè)管理不到位，相關(guān)法律法規(guī)的缺位。比如針對(duì)目前房產(chǎn)中介在二手房買賣中吃差價(jià)的嚴(yán)重問題，只是近期才在有關(guān)部委聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)交易秩序整治方案》中首次明確加以禁止。一個(gè)"首次"就充分揭示出之前行業(yè)的混亂。

　　據(jù)筆者所知，與國內(nèi)房產(chǎn)中介偏重二手房與租賃業(yè)務(wù)的情況不同，國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人涉足的業(yè)務(wù)范圍很廣，美國及加拿大房地產(chǎn)交易有85%通過中介服務(wù)交易。同時(shí)，相比國外同行，國內(nèi)的房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)水平與職業(yè)道德也的確不敢恭維。在國外，很多投資者都是把自己的房產(chǎn)放心地交給經(jīng)紀(jì)人打理，根本不用擔(dān)心經(jīng)紀(jì)人會(huì)"吃差價(jià)"、"卷款逃跑"，而國內(nèi)就很難看到這樣的場(chǎng)景。有業(yè)內(nèi)人士將形成這種差距的主要原因歸結(jié)為國內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低。按國內(nèi)房產(chǎn)中介行規(guī)，一般只能按成交總價(jià)收取約3%的代理服務(wù)費(fèi)，這與國外同行占成交額5%至8%的銷售獨(dú)立住宅傭金不可同日而語。如此一來，業(yè)務(wù)范圍小、專業(yè)服務(wù)水平差與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低就形成了國內(nèi)房產(chǎn)中介的惡性循環(huán)。 調(diào)查工作不可少　涉外房屋租賃“八項(xiàng)”注意(圖)

　　房產(chǎn)中介是特殊行業(yè)，經(jīng)營標(biāo)的物是價(jià)值量大的不動(dòng)產(chǎn)，重要性不言而喻。有業(yè)內(nèi)人士表示，做到產(chǎn)品精細(xì)化、流程透明化、服務(wù)人性化、人才專業(yè)化，提升顧客滿意度，將是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。但僅僅依靠行業(yè)自律、喊幾句口號(hào)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要使房產(chǎn)中介行業(yè)"天塹變通途"--回歸正道，相關(guān)監(jiān)管部門還需找準(zhǔn)病根，下幾劑猛藥。