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　　2008年，注定要在中國房地產(chǎn)業(yè)歷史上寫下濃墨重彩的一筆，這是開發(fā)商從天堂踏入地獄的一年。故事總是這樣，總是在不經(jīng)意間發(fā)生戲劇性的變化。樓市就是一場買方與賣方角力的游戲，二者在博弈中尋求平衡。當(dāng)眾多開發(fā)商還沉浸在2007年"輝煌"的賺錢年代中不能自拔時，房地產(chǎn)市場卻在2008年悄然發(fā)生了"巨變"。2009年即將來臨，樓市還將發(fā)生什么變化?

　　1 房價繼續(xù)下行?

　　明年房價走勢受人關(guān)注

　　2008年年初，房價"拐點論"就已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)界風(fēng)行。而2008年也確實完成了房價從上漲到下跌的轉(zhuǎn)變。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國70個大中城市房屋價格指數(shù)表明，2008年1月份同比增幅為11.3%，達到近幾年的高點，其后增幅加速遞減，11月份已降到0.2%。與時間跨度為一年的同比增幅相比，環(huán)比增幅更能反映出房價短期變化，從8月開始，房價終于由正增長變?yōu)樨撛鲩L，拐點正式出現(xiàn)。

　　中國社會科學(xué)院日前在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍皮書》中指出，2009年，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。藍皮書指出，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)。

　　事實上，在保障性住房即將批量入市的預(yù)期下，商品房價格也可能將面臨方向性的調(diào)整。再加上大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍預(yù)期明年上半年樓市回暖無望，但開發(fā)商會借下半年的回暖加大推盤力度，因此，在供應(yīng)加大的前提下，再加上開發(fā)商資金回籠預(yù)期，很可能會在價格做出一定的讓步。

　　世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒表示，當(dāng)前采用降價舉措的大多是土地儲備量大、年報需要做得漂亮的公司，明年還會繼續(xù)降價，現(xiàn)在賣的項目，可能是2005年的土地。而2007年獲得的土地，還沒有投放市場。有降價和資金需求的公司，在市場上不會放棄明年2季度的市場，將會是一個集中新上市的時機，但大多房源依然會采用低開的舉措。

　　楊紅旭同時指出，按照市場價格下滑的慣性，未來全國房價環(huán)比跌幅還會繼續(xù)擴大。在房價回調(diào)時，也要提防房價過快、過度下跌，否則不僅危及企業(yè)，而且不利市場穩(wěn)定發(fā)展，若不加以防范，則有可能出現(xiàn)"硬著陸"。針對于此，政府必須予以足夠的重視，加大穩(wěn)定市場、剌激需求的政策力度。

　　3 土地繼續(xù)流標(biāo)?

　　"地王"退地、土地流拍主導(dǎo)2008年的土地市場。2009年，還會持續(xù)這種現(xiàn)象嗎?

　　房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉在接受媒體采訪時表示，明年上半年，樓市不可能回暖。相應(yīng)地，土地市場也將延續(xù)今年下半年以來的低迷態(tài)勢。

　　北京中原投資顧問部的研究報告稱，由于今年市場形勢低迷，并且出現(xiàn)多宗土地流拍，預(yù)計2009年土地整體價格將下調(diào)。2009年土地供應(yīng)總量將繼續(xù)增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，預(yù)計明年保障性住房和兩限房用地供應(yīng)將比2008年有所增加。

　　根據(jù)國土資源部近期下發(fā)的《關(guān)于做好2009年報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計劃申報。未完成2007年供地計劃的城市不準(zhǔn)申報2009年用地計劃;2008年用地計劃完成緩慢的城市，減少2009年用地計劃申報指標(biāo)。

　　這意味著地方政府要在近段時間內(nèi)將2007和2008年的存量土地消化完。

　　中原投顧的報告同時認為，雖然目前情況下，多數(shù)開發(fā)商更多關(guān)注的是如何保持良好的現(xiàn)金流，但實力派開商仍將實施"儲地為王"的地產(chǎn)開發(fā)策略。比如近2年銷售情況較好的開發(fā)商，以及資金鏈充足的開發(fā)商，將會在明年實施"儲地為王"計劃。但近2年銷售情況不好，資金緊缺的開發(fā)商，關(guān)注的重點是如何平衡土地儲備和資金鏈的問題，拿地較為謹慎。

　　楊紅旭認為，面對企業(yè)的這種正常行為，地方政府應(yīng)該調(diào)整土地出讓的思路。

　　首先，不能再繼續(xù)抱著多賣地、賣貴地以增加地方財政收入的傳統(tǒng)觀念，地方政府要從總量上適當(dāng)減少土地供應(yīng)，以緩和土地市場和房產(chǎn)市場雙雙供大于求的形勢，避免市場和房價大幅下跌。

　　其次，要調(diào)整土地出讓的結(jié)構(gòu)，盡量供應(yīng)開發(fā)商需求較為急迫，建成后市場前景較好的地塊。

　　最后，地方政府土地管理重點要放在"控增逼存"，目前開發(fā)商手中的土地儲備較多，其中相當(dāng)一部分屬于閑置土地，要優(yōu)先督促其及早開發(fā)，而非增加大量新的土地供應(yīng)。

　　4 專業(yè)人才大流動?

　　明年人才流動會加劇?

　　洲聯(lián)集團劉力博士認為，2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已不可避免。尤其是一批天價拿地、囤地的開發(fā)商可能會因資金問題面臨出局，或不得不尋求項目合作。相反，有良性流動資金、立足傳統(tǒng)行業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)占有絕對優(yōu)勢，他們有充足的資金保障，手中沒有囤壓大面積土地，這時正好可以整合瀕臨倒閉的地產(chǎn)企業(yè)，吸納良好的土地、項目和人才資源。

　　劉力博士認為，行業(yè)新的格局正在形成。首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等。一批中小開發(fā)商將被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)將崛起壯大，逐漸形成寡頭局面;其次是人才的集中，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈日益完善，但由于業(yè)務(wù)流程涉及十余個專業(yè)環(huán)節(jié)，對專業(yè)人才存在著迫切需求。今后一段時間，很多優(yōu)秀的專業(yè)人才會由中、小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而緩解大企業(yè)的人才瓶頸問題。

　　劉力指出，洗牌后，不具備專業(yè)開發(fā)能力和管理水平的開發(fā)商將逐步被淘汰，以前開發(fā)商只要拿地建房就能贏利的模式也難以為繼。生存下來的企業(yè)將更加認識到專業(yè)化開發(fā)和管理模式的重要性，各環(huán)節(jié)將越來越追求專業(yè)化，對產(chǎn)品品質(zhì)的追求將重于對項目效率的追求，進而推動房地產(chǎn)業(yè)進入產(chǎn)品時代。