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　　存量住宅410萬(wàn)m2，新增住宅481.86萬(wàn)m2，2009年的杭州主城區(qū)商品住宅總體供應(yīng)量達(dá)891.86萬(wàn)m2。

　　這是漢嘉機(jī)構(gòu)提供的一份關(guān)于明年樓市供應(yīng)量的調(diào)查報(bào)告顯示的。據(jù)漢嘉機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年杭州市主城區(qū)實(shí)際供應(yīng)量不過約612萬(wàn)m2。2009年的樓市供應(yīng)量是2008年的近1.5倍,這意味著,2009年的銷售形勢(shì)非常嚴(yán)峻。

　　濱江第一、錢江新城第二——

　　積壓房是去年的近3倍

　　據(jù)漢嘉統(tǒng)計(jì)，截至今年11月底，杭州市主城區(qū)商品住宅存量房源(包括限制房源)有410萬(wàn)m2。這是2007年底的近3倍(去年截至12月底，主城區(qū)房源存量?jī)H為200萬(wàn)m2)。這樣巨大的房源積壓量和今年整體的銷售形勢(shì)不無(wú)關(guān)系。

　　這次統(tǒng)計(jì)，主城區(qū)共分為濱江區(qū)、大九堡、城北、黃龍、老蔣村、錢江新城、三墩、申花路、市中心、文教區(qū)、西湖、西溪、下沙、新城北、新蔣村、之江、轉(zhuǎn)塘共17個(gè)板塊。各城區(qū)都或多或少存在一些銷售不盡如人意的樓盤，其中濱江、錢江新城、下沙最為明顯：在這3個(gè)區(qū)域，不但存量房源數(shù)量大，而且涉及的樓盤比較多，銷售的周期也比較長(zhǎng)。3個(gè)區(qū)域存量房源分別為84.72萬(wàn) m2、53.64萬(wàn)m2、51萬(wàn)m2，達(dá)到了存量總房源的近一半。

　　截至今年11月底，濱江板塊有84.72萬(wàn)m2存量房源，分布在48個(gè)樓盤中，老盤居多，如南岸晶都、觀邸國(guó)際寓所等一批在市場(chǎng)上已賣了兩三年的樓盤，至今仍有較多房源可售;即使如長(zhǎng)島之春、超級(jí)星級(jí)天這樣的超級(jí)老盤，都還有剩余房源待售。而如一些新盤，如錢塘山水，雖說都是今年市場(chǎng)上的熱銷樓盤，但已推的房源中仍有近半可售房源，截至11月底，錢塘山水有300套可售房源。

　　讓人意外的是，市中心板塊的存量房也達(dá)36.35萬(wàn)m2，位于17個(gè)板塊的第4名。印象中，市中心板塊今年除了寶善公寓、云龍·十一景、錦都世家少數(shù)幾個(gè)新盤外，幾乎沒有新房上市，存量房源究竟出自哪里?名單上，一些宣稱早已售罄的樓盤如淺水灣城市花園、清水公寓、沁園、瑞豐格林苑都有100套以內(nèi)的房源積壓。相比之下，酒店式公寓樓盤的積壓房源相比住宅樓盤要多得多。如凱恩西湖金座，位于解放路邊的酒店式公寓，2005年底開盤，截至今年12月16日，尚余50套房源可售。

　　此外，城北板塊、三墩板塊、文教區(qū)板塊、轉(zhuǎn)塘板塊等熱門板塊的個(gè)盤，存量房也較多，存在一定的銷售壓力。

　　老盤唱主角　73%供應(yīng)量來(lái)自已開盤項(xiàng)目

　　2009年，杭州主城區(qū)新增房源量預(yù)計(jì)481.86萬(wàn)m2。從2009年增加的新房源的區(qū)域看，濱江板塊的潛在供應(yīng)面積最大，有112萬(wàn)m2;下沙板塊第二，有57萬(wàn)m2。此外，城北板塊和大九堡板塊也不容小覷，新增供應(yīng)量分別達(dá)44萬(wàn)m2和42.75萬(wàn)m2。

　　值得關(guān)注的是，在明年的新增供應(yīng)量中，老盤將會(huì)唱主角，73%的潛在供應(yīng)量將來(lái)自現(xiàn)已開盤的項(xiàng)目，而新開樓盤的房源面積為129萬(wàn)m2，只占總體供應(yīng)量的27%。

　　從潛在供應(yīng)量的圖表上可以看到不少熟悉的大盤名稱，截至11月底，東方郡已推出3.7萬(wàn)m2，其總建筑面積有41萬(wàn)m2，潛在供應(yīng)量高達(dá)37萬(wàn)m2，預(yù)計(jì)2009年上市量為10萬(wàn)m2。上東城潛在供應(yīng)量也不小，有36.8萬(wàn)m2，預(yù)計(jì)明年將上市10萬(wàn)m2?？偨ㄖ娣e為32萬(wàn)m2的水晶城，其潛在供應(yīng)量也有25萬(wàn)m2，預(yù)計(jì)2009年上市量為10萬(wàn)m2。“2007年，杭州土地出讓市場(chǎng)非?；鸨?，一些兩三百畝以上的大盤地塊集中出讓，這也是導(dǎo)致今年大盤云集、潛在供應(yīng)量龐大的根本原因。”德信集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)潘銘說。

　　而一些大家認(rèn)為已經(jīng)銷售殆盡的老盤也有不小的潛在供應(yīng)量，如2006年開盤的嘉泰馨庭明年也有3萬(wàn)m2的預(yù)推量。

　　24個(gè)新盤明年可能亮相

　　據(jù)漢嘉機(jī)構(gòu)相關(guān)人士介紹，新增供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)主要來(lái)自兩塊，一是老盤中尚未銷售的房源，二是去年或去年以前杭州已出讓但尚未上市銷售的地塊，且項(xiàng)目方案已經(jīng)在市面上露過臉。按照出讓地塊兩年后上市的慣例，預(yù)計(jì)明年可上市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，共有24個(gè)樓盤124.86萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。

　　這部分供應(yīng)量的構(gòu)成為：濱江區(qū)的金盛·麥城(5萬(wàn)m2)，城北的北歐風(fēng)情(3萬(wàn)m2)，城北的遠(yuǎn)洋·運(yùn)河商務(wù)區(qū)(6萬(wàn)m2)，大九堡板塊的領(lǐng)寓(8.46萬(wàn)m2)，中興·九洲芳園(8.49萬(wàn)m2)，老蔣村板塊的百家樂·西園(3.55萬(wàn)m2)，錢江新城板塊的藍(lán)色錢江(7萬(wàn)m2)，三墩板塊的匯鑫·星匯陽(yáng)光(4.57萬(wàn)m2)、中海·金溪園(6.02萬(wàn)m2)、中海·紫藤苑(5萬(wàn)m2)、自在城(10萬(wàn)m2)，市中心板塊的廣宇西房·東南面粉廠項(xiàng)目(7.84萬(wàn)m2)、杭汽發(fā)地塊(3萬(wàn)m2)、昆侖公館(5萬(wàn)m2)、正達(dá)·紫源公寓(0.97萬(wàn)m2)，文教區(qū)板塊的隱寓(5萬(wàn)m2)，西溪板塊的和莊(3.8萬(wàn)m2)、十八郡(5萬(wàn)m2)、雅戈?duì)?middot;西溪晴雪(1.6萬(wàn)m2)，下沙板塊的金隅野風(fēng)·觀瀾時(shí)代(8萬(wàn)m2)，新城北板塊的冠宇·雋園(3萬(wàn)m2)、聯(lián)合·格里(7.55萬(wàn)m2)、天陽(yáng)·觀筑(5萬(wàn)m2)，之江板塊的復(fù)興白塔地塊(2.01萬(wàn)m2)。

　　形勢(shì)嚴(yán)峻，延遲開盤將成常態(tài)

　　明年，樓市預(yù)計(jì)將有896萬(wàn)m2的供應(yīng)量，這樣的數(shù)據(jù)聽起來(lái)有些嚇人。2008年，截至11月底，杭州市主城區(qū)商品住宅的實(shí)際銷售量不過201.69萬(wàn)m2。明年這么多的房子賣得完嗎?究竟該怎么賣?

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年的房源實(shí)際上市量也許不會(huì)有那么多。

　　攻略地產(chǎn)總經(jīng)理祝軍華認(rèn)為，首先，由于杭州市已取消3萬(wàn)平方米起售的政策，而現(xiàn)在新增供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)是按照一年領(lǐng)兩次預(yù)售證，每次3萬(wàn)平方米的常規(guī)統(tǒng)計(jì)思路來(lái)統(tǒng)計(jì)的。而實(shí)際上，明年很多樓盤一次開盤量可能不足3萬(wàn)平方米，甚至可能只有一半。其次，估計(jì)到明年銷售形勢(shì)的嚴(yán)峻性，除一些老盤不能不續(xù)推房源外，一些新盤已將開盤時(shí)間延遲到后年。他估計(jì)，大概有30%的新盤可能進(jìn)入不了明年的供應(yīng)量。

　　另外，由于杭州24條救市政策中規(guī)定，對(duì)自2007年1月1日至本《意見》下發(fā)之日期間已公開出讓的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地，且受讓人足額支付首期出讓價(jià)款(包括定金)的，由受讓人提出書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)辦理相關(guān)手續(xù)后，可調(diào)整《出讓合同》約定的余下出讓價(jià)款的支付時(shí)間，并由受讓人承擔(dān)相應(yīng)的銀行同期貸款利息免交滯納金，每期調(diào)整期限一般為3個(gè)月，最長(zhǎng)不超過6個(gè)月。這樣，從一定程度上也延遲了開發(fā)商的開工進(jìn)度，為一些樓盤延遲開盤提供了條件。城西某樓盤開發(fā)商就表示，他們是去年拿的地，申請(qǐng)延期后，最后一期土地款可以拖到明年2月份。所以明年未必開盤。假如市場(chǎng)不好，他們會(huì)考慮股權(quán)轉(zhuǎn)讓等融資渠道，將開盤時(shí)間盡可能延后。

　　但不管怎么說，明年樓市供應(yīng)量之大還是大家有目共睹的事實(shí)。開發(fā)商應(yīng)該如何來(lái)應(yīng)對(duì)這一形勢(shì)?

　　漢嘉機(jī)構(gòu)總經(jīng)理梅杰認(rèn)為，目前開發(fā)商已是盡自己的極限去延遲開盤，明年的樓市供應(yīng)將進(jìn)入做現(xiàn)房、做精品的時(shí)代，開發(fā)商只能在產(chǎn)品的品質(zhì)上比拼。

　　雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳則認(rèn)為，今年，開發(fā)商都在“屏”，明年可能進(jìn)入一個(gè)真正洗牌的時(shí)代。今年，只要價(jià)格便宜房子一般就好賣，但明年，樓市進(jìn)入現(xiàn)房銷售，想借價(jià)格低“混水摸魚”的開發(fā)商肯定會(huì)被淘汰，只有那些高性價(jià)比的房子才會(huì)真正俏銷。