面對2008年底的一系列利好政策,深圳二手房市場在第一時間做出回應。來自中原地產數據顯示,深圳二手房成交量在最后兩個月連續飆升,營業稅減免政策落地深圳后日均成交已翻番,二手房市場已現暖意。但從當下一二手成交面積1.4:1的比例來看,兩者的拉鋸戰中一手房仍占上風。
最后一個月成交達全年最高
剛過去的2008年12月,深圳的大小地產中介都能感覺到暖意。記者從美聯、港置等多家中介拿到的數據顯示,12月份深圳二手房成交達到2008年全年的最高峰,一共成交4843套二手房,成交面積達到52.4萬平方米,環比11月增加26%.而11月因為契稅減免、利率7折等諸多利好因素出臺,成交已比10月份有明顯好轉。
“從10月份開始成交就有暖意,12月份最明顯,客戶看房、成交量都有大增,可免營業稅的小戶型單位最受歡迎。”美聯物業南山區總監孟詳義說。
龍崗區放盤量在全市居首
成交明顯放大,放盤量的增幅也同樣顯著。中原、世華、美聯、港置等中介的多個區域負責人均表示,剛過去的2008年,地鋪收到的放盤委托明顯更多。來自中原地產的統計數據顯示,2007年放盤量約為1572.7萬平方米,而2008年為2297.96萬平方米,增幅約為46%.“3月份放盤量是全年最高,10月份貸款優惠政策推出刺激業主放售,又形成一個小高潮。從區域狀況來看,龍崗區的放盤量最大,在大多數月份都領先于其余各區,南山、福田、羅湖的放盤量緊隨其后。新增面積多、價格低廉、成交活躍,是龍崗區放盤量較大的主要原因。”中原地產研究人士指出。
二手“風頭”仍不敵一手
雖然市場成交量、放盤量都明顯大增,但跟一手房相比仍有差距。記者整理早前發布資料發現,高峰時期深圳一二手房成交之比曾高達1:1.86,而現在的比例約為1.4:1,可見此前二手的成交優勢已被反轉。事實上,綜合各家中介發布數據可見,一二手成交面積自2008年下半年開始接近,近幾個月則出現一手房成交反超跡象,接連兩個月一二手之比都在1.4:1左右。
“二手房成交近期確實回暖,但由于二手市場上的賣方由成千上萬個業主組成,不能像開發商降價那樣步調、速度保持一致。未來二手房能否再反轉,還要看開發商的動作。”港置地產總經理陳鵬說。
原因透視
政策利好刺激成交放大
近幾個月,來自中央和地方的各項利好政策,被認為是年底成交放大的最主要原因。多數業內人士認為,政府明確態度的最大作用在于給予購房者入市信心,其次才是獲得減免的稅費。中原地產發布的數據也顯示,政策頻出的第四季度也是全年二手房成交的最高峰,成交面積在全年度中占比超過30%.
“深圳樓市的剛性需求旺盛,但過去一段時間樓價持續下跌,政策不明朗買家自然不敢出手。而一系列利好政策出臺,讓這部分買家壓抑了一年多的購房需求集中釋放。另一個客觀原因是,國內消費者有節前置業的習慣,年底成交放大在情理之中。”陳鵬說。
業主心態變化促放盤激增
跟高峰時期的捂盤惜售相比,現在的業主明顯“大方”很多,市場上因此涌現出大量房源。來自中介的數據顯示,2008年市場放盤量比2007年高出近50%.春節過后的3月份和利好政策頻出的10月份,市場放盤量出現兩個峰值。
中介人士認為,放盤增加直接反映出業主心態變化,多數放盤業主對未來樓市走向信心不足,樓價持續下行令他們做出放盤決定。“有資金需求的業主需要通過賣樓套現,擔心房價再縮水;有賣掉第一套房才能換房的業主,現在的樓價已到可接受范圍同時擔心房價再漲。這兩類業主放盤最為常見。”中原地產寶安中心區一分行經理說。
新房降價猛將二手房甩后
美聯物業南山區總監孟詳義認為,至少有兩個原因造成二手成交明顯弱于一手房。最主要原因即是一手開發商調價快而猛,價格優勢使得更多在一二手房之間搖擺不定的買家傾向于一手房。其次,2007年二手房成交之所以能領先一手,存在機遇性和不可復制性。“當時投資氛圍濃厚,而從短線投資角度看,二手房當然是首選,因為新房的買賣周期太長,一般都在一年以上。另開發商捂盤現象嚴重,開盤售罄的多,很多市民都排不上號,只能退而求其次買二手?，F在投資性買家全線退場,二手房吸引力自然不如之前。”孟詳義說。
也有業內人士認為,近期頻吹的政策暖風也讓部分業主對房產期望值更高,期待政府出臺更多政策令房價回暖,市場上因此出現“返價”現象,二手房成交存在阻力。據此,二手房成交要突破一手房再反轉有難度。
走勢預測
春節后成交量要比現在還大
1月1日營業稅“松綁”后深圳二手房成交量持續放大,據專家預計,前期還在等待營業稅消息的購房者會逐步消化,預計在農歷新年前成交量還會保持在較高水平。深圳中原地產總經理李耀智認為,農歷新年成交量肯定會下來,不過過了春節后成交量會比目前還要高,因為他預計農歷新年前國家的利好政策還會出臺,政策效應逐步消化會推高二手房成交,而這種情況會在第一季度持續。至于到了第二季度成交量能否維持高位,多個專家都表示很難預測,因為前段時間已經把2007、2008年積壓的自住消費消化完了,后續購買力就要看中國的宏觀經濟走勢如何,畢竟經濟是否能穩步發展對于消費者的收入水平、購房信心等方面都影響較大。
2009年放盤量會有小幅回落
2008年的二手放盤量相比2007年要多出近五成,那在2009年放盤量是否還會持續放大?多個專家都認為繼續增加的可能性并不大,因為在2008年,那些受到資金壓力急于出貨的業主已經基本都在2008年放盤出來,在2009年放盤的就是剩余還沒有出貨的業主。再加上政策利好頻頻出臺,讓不少業主看到了希望,轉為長期持有的業主會增多。
不過李耀智認為,因為2009年還相繼有很多新盤入伙,這會增加一部分放盤量。再加上部分未解套投資客,在金融危機下為減少損失或者受到資金壓力仍然會積極放盤,這兩部分將成為新增放盤量的來源。綜合來看,由于2008年達到了放盤的一個高峰水平,所以2009年很難有進一步增長,同時政策刺激樓市讓迫切售出業主數量減少,預計2009年的放盤量會有小幅回落。
一二手成交面積反轉將緩和
2009年一二手成交面積會否延續年底的反轉局面,多個專家都表示很難預測。不過經過了一年的房價下跌后,開發商再大幅往下降價的可能性已經比較小,所以想通過降價來刺激成交的計劃已經越來越難實施。從另外一個角度看,目前國家對于二手房政策的放松、稅費的減少,成交的刺激比較明顯,預計這種效應還會持續一段時間。
李耀智說,現在已經有部分開發商看到很多樓盤在開盤時都有四五成的成交率,于是又有提價的打算,畢竟以現在的價格賣出去已經基本沒有利潤或者是很少利潤,趁勢提價可以回收更多資金。據本報報道,寶安的泰華陽光海已經率先提價銷售一期保留物業,這種提價會不會在全市蔓延還有待觀察,不過肯定的是,在理性置業的前提下,價格還是決定性的因素,開發商降價幅度有限甚至提價、政策利好二手房,都將對一二手成交面積反轉有所緩和。
2008年刺激二手成交新政
●9月16日-10月30日,央行三次降息,個人貸款基準利率下調0.54個百分點。
●10月27日,央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%.
●11月1日起,首次購買90平方米以下普通住房的,契稅稅率從1.5%下調至1%.
●11月26日,央行下調金融機構存貸款基準利率1.08個百分點。
●12月17日,國務院宣布二手房營業稅改革,個人將購買2年以上5年以內的普通住房對外銷售的,可免征營業稅;該普通住房不足2年的,按照賣出價減去買入價的差額征收營業稅。
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