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　　優(yōu)惠有新意買房子送你牙檢

　　買房給優(yōu)惠，是樓市里司空見(jiàn)慣的一種銷售手法，近日，成都一家開(kāi)發(fā)商推出了最新的購(gòu)房?jī)?yōu)惠——買房送牙檢，這看似完全不著邊的兩件事合到一塊，變成了目前成都樓市里的一件新鮮事。

　　“開(kāi)發(fā)商作為企業(yè)公民，除承擔(dān)企業(yè)對(duì)社會(huì)應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)責(zé)任外，更應(yīng)該擔(dān)負(fù)其社會(huì)人文角色，比如新生活方式的普及。很多樓盤在宣傳時(shí)都會(huì)講，這樣的戶型設(shè)計(jì)是為了滿足大家對(duì)舒適生活的追求，這樣的園林規(guī)劃是為了讓大家有更好的休憩之地等等，這是一種新生活方式的引導(dǎo)，但這種引導(dǎo)是開(kāi)放式的、粗放的，我們現(xiàn)在做的是針對(duì)到家庭、個(gè)人的一種引導(dǎo)。”近日，瑞升房產(chǎn)推出了系列針對(duì)購(gòu)房者的專屬禮包，與以往開(kāi)發(fā)商回饋購(gòu)房者時(shí)贈(zèng)送房款優(yōu)惠、減免物管費(fèi)的做法不同，瑞升這次推出的購(gòu)房?jī)?yōu)惠禮包包含了豪華游、體檢、牙科檢查以及教育基金等。望江橡樹(shù)林的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，贈(zèng)送購(gòu)房者牙檢、豪華旅游等是根據(jù)產(chǎn)品的定性，對(duì)產(chǎn)品客戶群生活、消費(fèi)習(xí)慣深入研究后的決定。

　　瑞升-望江橡樹(shù)林近期推出的臨江大宅，主要戶型面積都在100平米以上，是該項(xiàng)目中享受自然景觀最多的單元，可以說(shuō)是一期的樓王。“這些臨近錦江邊的房源以大戶型為主，我們希望借稀缺的自然景觀資源打造可以傳承的住宅產(chǎn)品，所以這些房源以大戶型為主，以突出其珍貴性。”望江橡樹(shù)林的現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理表示，由于產(chǎn)品的總價(jià)要比項(xiàng)目?jī)?nèi)的其它單元高，對(duì)購(gòu)房者的調(diào)查顯示絕大多數(shù)購(gòu)房者都將此產(chǎn)品作為真正的居住地，很多改善型需求也選擇了這些臨江大宅，因此如何將開(kāi)發(fā)商最初對(duì)產(chǎn)品的定位理念植入到購(gòu)房者的生活中，成為他們研究購(gòu)買這類房源優(yōu)惠贈(zèng)送的出發(fā)點(diǎn)。“我們希望客戶購(gòu)買的不僅是房子，而是一種生活方式，所以我們通過(guò)贈(zèng)送全年牙科護(hù)理、雙人豪華旅游、定制的體檢服務(wù)等方式，讓客戶真實(shí)體會(huì)我們所倡導(dǎo)的生活方式，只有這種切身感受，才能讓入住橡樹(shù)林的人了解這套房子所蘊(yùn)涵的真正寓意。”據(jù)了解，橡樹(shù)林此次推出的專屬禮包平均價(jià)值在4萬(wàn)/套，但開(kāi)發(fā)商表示為保證購(gòu)房者是真正體驗(yàn)他們精心安排的饋贈(zèng)，禮包不會(huì)單獨(dú)換算現(xiàn)金抵扣房款。

　　量需為出合理確定供地量

　　我國(guó)城市建設(shè)用地屬于國(guó)有，各地政府作為一級(jí)供應(yīng)方，當(dāng)如何確定年度供應(yīng)量?每年供應(yīng)多少土地為宜?判定土地供應(yīng)量合理與否的標(biāo)準(zhǔn)是什么?

　　作為長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)業(yè)的資深專家，四川大學(xué)教授楊文武在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，政府供應(yīng)土地，應(yīng)堅(jiān)持的基本原則是“供求平衡”——不僅包括總量的平衡，也包括土地供應(yīng)的地區(qū)、功能、質(zhì)性等結(jié)構(gòu)性平衡，達(dá)到土地供應(yīng)總量與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基本平衡。此外還要科學(xué)地確定土地供應(yīng)總量，它包括遠(yuǎn)期和近期、增量和存量、總體總量和結(jié)構(gòu)總量、政府掌握的供應(yīng)總量和企業(yè)掌握的土地總量等，并通過(guò)數(shù)理方法來(lái)確定一個(gè)城市的年度供地量及其結(jié)構(gòu)比例關(guān)系，通常采用“平均增長(zhǎng)法”，即根據(jù)某一城市過(guò)去五年甚至十年的歷史數(shù)值為依據(jù)，按其年平均增長(zhǎng)量的發(fā)展趨勢(shì)，推測(cè)城市住宅用地的年度數(shù)量。

　　成都市土地交易中心一負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，土地供應(yīng)實(shí)行“招拍掛”制度以來(lái)，成都市年度供地量一般是根據(jù)樓市上年度的銷量來(lái)反推的，也就是根據(jù)購(gòu)房需求來(lái)確定的，并考慮既往供地的開(kāi)發(fā)量等綜合因素而確定。據(jù)悉，05年成都主城區(qū)供地5000多畝，06年達(dá)6000多畝，07年更接近7000畝，可用于住宅建設(shè)的土地供應(yīng)量非常充足。07年第四季度以來(lái)，樓市開(kāi)始降溫，成都市相應(yīng)減少了供地量。根據(jù)深圳星彥地產(chǎn)成都分公司統(tǒng)計(jì)，08全年成都主城區(qū)共成交土地40宗。

　　人大監(jiān)督抑制賣地沖動(dòng)

　　其實(shí)地方政府為了謀求城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極主動(dòng)推介土地也無(wú)可厚非，但關(guān)鍵是不能超量出讓土地，即使在短期內(nèi)把過(guò)量土地賣給了投資開(kāi)發(fā)商，獲得了一定的“土地財(cái)政”收益，但這種收益未必是可持續(xù)的，如果當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求不足，必將導(dǎo)致土地閑置甚至出現(xiàn)爛尾樓，最終將得不償失。

　　面對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，地方政府確實(shí)需要招商引資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。但正如評(píng)論人士所言，再冠冕堂皇的招商理由也不能突破市場(chǎng)游戲規(guī)則。

　　如何抑制地方政府的“賣地沖動(dòng)”?中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展中心研究員趙天艦接受記者采訪時(shí)提出這樣的建議，土地出讓列入地方人大監(jiān)督范疇，并將土地出讓收入列為地方財(cái)政預(yù)決算，不能按期收回土地款列入行政問(wèn)責(zé)，國(guó)土局及市縣政府的分管領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行誰(shuí)決策誰(shuí)負(fù)責(zé)。其實(shí)08年初，國(guó)務(wù)院發(fā)布3號(hào)文件，就要求將土地出讓總價(jià)款全額納入地方財(cái)政預(yù)算，繳入地方國(guó)庫(kù)，實(shí)行“收支兩條線”管理。

　　減少閑置政府須依法辦事

　　如何保障合理的土地供應(yīng)?如何保持合理的土地價(jià)位?如何維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展?這既是政府關(guān)注的課題，也是開(kāi)發(fā)商關(guān)心的問(wèn)題，但要達(dá)到這些目的，政府與開(kāi)發(fā)商都必須依法行事!

　　08年初，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)文件)，土地閑置滿兩年就面臨著被政府無(wú)償收回，閑置滿一年不滿兩年的，將按土地價(jià)款的20%繳納土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置房地產(chǎn)用地還要征繳增值地價(jià)，對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資。而早在1999年就公布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》就明確規(guī)定，兩年不開(kāi)發(fā)的土地逾期無(wú)償收回;05年5月11日，七部委意見(jiàn)中，再次出現(xiàn)兩年不開(kāi)發(fā)的土地?zé)o償收回的規(guī)定;07年7月份的規(guī)定也很明確——對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工;滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，政府無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處理。

　　但08年樓市降溫后，一些地方政府為救市救經(jīng)濟(jì)，允許緩繳土地出讓金，延期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，使許多房企變相增加了土地儲(chǔ)備能力。有媒體報(bào)道，在去年土地整頓中清理出一個(gè)驚人現(xiàn)象：許多地方的大量土地不是儲(chǔ)備在政府手里，而是囤積在開(kāi)發(fā)商手中。為此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在去年《防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由過(guò)快趨向過(guò)熱》研究報(bào)告中建議，為從源頭上防止開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的炒賣和囤積，建議改進(jìn)土地使用權(quán)“招拍掛”出讓制度，對(duì)不具備開(kāi)發(fā)能力和土地儲(chǔ)備超出開(kāi)發(fā)周期的企業(yè)，取消其參與競(jìng)標(biāo)的資格。

　　現(xiàn)在，一些開(kāi)發(fā)商資金的確緊張，但不能成為延期繳納土地出讓金的理由，更不能以此圈占并閑置土地!記者的建議是，對(duì)于按期開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目，政府可以有條件允許緩繳土地出讓金，但對(duì)于長(zhǎng)期閑置的土地，尤其是地產(chǎn)大亨們超期超量閑置的土地，政府就應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)法收回這些閑置土地!既有利于減輕其資金負(fù)擔(dān)，也有利于樓市的良性發(fā)展。