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　　一、我國房地產(chǎn)信貸中存在的問題

　　1.住房貸款抵押成數(shù)偏高

　　我國住房抵押貸款開展初期，商業(yè)銀行為擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模，抵押成數(shù)較高，甚至出現(xiàn)了零首付。隨著相關(guān)法規(guī)的頒布及商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的要求，房地產(chǎn)抵押成數(shù)開始下降，但是仍在70%左右。2001年6月，中國人民銀行印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房貸款業(yè)務(wù)的通知》; 2003年6月又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的通知》。這些政策的目的之一就是規(guī)范個(gè)人住房貸款房地產(chǎn)抵押成數(shù)，嚴(yán)禁零首付個(gè)人住房貸款，提出房地產(chǎn)抵押成數(shù)最高不得超大超過80%，對(duì)購買第二套或兩套以上住房的，適當(dāng)降低房地產(chǎn)抵押成數(shù)。從2002年以來，房地產(chǎn)抵押成數(shù)逐漸下降，但在 2005年和2006年房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)依然在60%以上。

　　2.銀行風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱，惡性競爭行為加大了潛在風(fēng)險(xiǎn)

　　近年來，在流動(dòng)性過剩、房價(jià)持續(xù)上漲以及房貸資產(chǎn)是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等觀念驅(qū)動(dòng)下，中國的商業(yè)銀行普遍放松了對(duì)于借款人的資質(zhì)審查。調(diào)查資料顯示，按照銀監(jiān)會(huì)個(gè)人住房抵押貸款指引規(guī)定，個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款額是個(gè)人每月房地產(chǎn)抵押貸款還款額不得超過家庭月可支配收入的50%。實(shí)際上，國內(nèi)居民及房地產(chǎn)金融投資者在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，很少能夠滿足這樣一個(gè)最基本的標(biāo)準(zhǔn)。

　　抵押物管理和評(píng)估不規(guī)范，目前商業(yè)銀行僅以房屋價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格作為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的依據(jù)，沒有有效的抵押率認(rèn)定方法。更為嚴(yán)重的是，部分商業(yè)銀行為了實(shí)現(xiàn)自身短期效益，采取對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)盲目擴(kuò)張的做法，不僅違規(guī)降低個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款市場時(shí)入門檻，而且以金融創(chuàng)新名義無節(jié)制放大個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.個(gè)人信用體系不完善

　　現(xiàn)階段，中國的房地產(chǎn)抵押者沒有信用等級(jí)之分。從住房房地產(chǎn)抵押貸款的對(duì)象來看，美國的次級(jí)債券的次級(jí)貸款人的信用還有等級(jí)之分，即次級(jí)信用，但是對(duì)于中國的房地產(chǎn)抵押貸款者來說，大部分人連次級(jí)信用的標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)不到。銀行對(duì)申請貸款人的單位收入證明很難查證是否屬實(shí)，名下有多少財(cái)產(chǎn)也難查清。所以當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，以房地產(chǎn)抵押貸款購置的房產(chǎn)成為“負(fù)資產(chǎn)”后，借款人通過假離婚、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、遷移他地等辦法逃避銀行還貸責(zé)任，銀行很難追查。

　　4.金融產(chǎn)品缺乏，風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行體系

　　中國的個(gè)人住房貸款證券發(fā)展較晚且美國次級(jí)貸款的風(fēng)險(xiǎn)盡管很高，但是這種風(fēng)險(xiǎn)基本上是通過資產(chǎn)證券化的方式分散了，即使后來爆發(fā)的次級(jí)債危機(jī)對(duì)美國經(jīng)濟(jì)沖擊很大，但是其對(duì)美國金融體系特別是銀行體系的沖擊卻沒有那么大，更不會(huì)使銀行體系崩潰。中國房地產(chǎn)抵押貸款的證券化程度較低，其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本上聚集在銀行體系內(nèi)。在房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入下降通道之后，這些聚集在商業(yè)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)出來，對(duì)中國銀行體系的穩(wěn)定運(yùn)行會(huì)造成嚴(yán)重沖擊。

　　二、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的對(duì)策

　　1.穩(wěn)定房價(jià)，防止房地產(chǎn)泡沫

　　隨著中國房地產(chǎn)價(jià)格近年的大幅上漲，已經(jīng)蘊(yùn)含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。中國房地產(chǎn)抵押貸款在急劇增加，目前中國商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款超過2.5萬億元，如果加上住房公積金貸款總額約3萬億元，隨著央行多次提高存貸款利率，借款人的償付壓力不斷增大，各種因素一旦造成房增市場的大幅調(diào)整，容易引發(fā)類似的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，涉及金融穩(wěn)定及宏觀經(jīng)濟(jì)。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的漲落導(dǎo)致了房地產(chǎn)抵押貸款的違約率差異。2004年，上海的中資銀行房貸的平均不良率只有0.1%左右，2005年3月之后上海房市降溫，于是到2007年2月末，中資商業(yè)銀行房貸不良率己達(dá)到0.95%，3年間不良率猛增了約8倍。而2007年以來上海房價(jià)再次上漲后，情況又明顯好轉(zhuǎn)。房價(jià)上漲時(shí)，借款人會(huì)盡力還款，即使借款人違約，銀行已可以通過出售抵押房產(chǎn)來收回貸款。可是房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，房地產(chǎn)抵押貸款的違約率一定會(huì)上升，同時(shí)銀行在下跌的市場中有可能收回的資金抵不上房地產(chǎn)抵押貸款的本息。中國的銀行業(yè)面對(duì)美國次債的前車之鑒，應(yīng)居安思危，加強(qiáng)自律，謹(jǐn)慎發(fā)放房貸，防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.建立健全信用保險(xiǎn)制度和信用評(píng)級(jí)體系

　　中國應(yīng)建立健全抵押保險(xiǎn)制度，完善住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范和分提機(jī)制。引入商業(yè)保險(xiǎn)和政策性擔(dān)保機(jī)制，有利于促進(jìn)抵押貸款營銷的規(guī)范化、合約的標(biāo)準(zhǔn)化，抑制商業(yè)銀行盲目放貸的沖動(dòng);合理的保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制，有助于商業(yè)銀行規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　建立全國性的獨(dú)立的第三方資產(chǎn)評(píng)級(jí)公司，并加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)管。作為金融衍生產(chǎn)品，必須要有權(quán)威的資產(chǎn)評(píng)級(jí)公司為其評(píng)級(jí)，而其評(píng)級(jí)結(jié)果是投資基金以及外國投資機(jī)構(gòu)等進(jìn)行投資的依據(jù)。此外，政府必須加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)管，規(guī)范信用評(píng)級(jí)體系，確保信用評(píng)級(jí)的公正和權(quán)威。

　　3.完善全國范圍的個(gè)人信用體系

　　完善的個(gè)人信用體系可以起到在消費(fèi)者更長的生命周期內(nèi)規(guī)范其經(jīng)濟(jì)行為，如果一旦出現(xiàn)不良信用記錄，那么其以后許多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將面臨限制。也就是說，一個(gè)人必須為其不良信息付出高額成本，以此來規(guī)范與防范個(gè)人消費(fèi)貸款中的違約行為，特別是住房房地產(chǎn)抵押貸款中的違約行為。建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑借貸款人身份證明、個(gè)人收入證明等材料進(jìn)行判斷和決策，改變銀行與客房之間信息不對(duì)稱的現(xiàn)狀，以減少各種惡意欺詐行為，加強(qiáng)住房貸款的監(jiān)督管理，把貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

　　完善個(gè)人征信系統(tǒng)，重點(diǎn)加強(qiáng)與稅務(wù)、國土等政府管理部門合作。個(gè)人住房房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的對(duì)象應(yīng)該是信用狀況良好、還款能力較強(qiáng)的人群。但由于信息不對(duì)稱等因素的存在，商業(yè)銀行不可能完全知道貸款申請人的全部信息，這就需要健全個(gè)人信息體系。目前，由央行主導(dǎo)的個(gè)人信用體系已經(jīng)初具規(guī)模，主要涵蓋了個(gè)人銀行信息，包括個(gè)人基本信息、信用卡信息、貸款信息等。部分地區(qū)還包括社保信息、電話欠費(fèi)記錄等。但是，與發(fā)達(dá)國家相比，中國個(gè)人信用體系依然顯得很單薄，許多個(gè)人重要信用信息如個(gè)人交稅記錄、個(gè)人房產(chǎn)信息等都沒有納入進(jìn)來。

　　4.加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新品種的監(jiān)管

　　首先，應(yīng)明確個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新的方向。其次，對(duì)一些銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大的創(chuàng)新品種應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，及時(shí)做出相關(guān)的業(yè)務(wù)指引規(guī)范。如對(duì)貸款額度被放大和貸款額度內(nèi)隨隨還的業(yè)務(wù)品種應(yīng)規(guī)定貸款額度一年一核，貸款額度不能超過房產(chǎn)價(jià)值的7成，貸款客戶應(yīng)為信用記錄優(yōu)良、還款能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)客戶。

　　5.加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的直接監(jiān)管

　　監(jiān)管部門應(yīng)密切監(jiān)控金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)向市場提示風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)監(jiān)督從事住房信貸的銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，在各類貸款和保險(xiǎn)產(chǎn)品的營銷中，要向貸款人充分披露產(chǎn)品信息。推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化的合約、貸款審核程序、借貸標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范銀行貸款行為和貸后服務(wù)。此外，隨著銀行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜，單靠政府監(jiān)督難以適應(yīng)金融創(chuàng)新的發(fā)展，市場監(jiān)管需要加強(qiáng)。目前銀行貸款體系中的儲(chǔ)戶與末端信貸的實(shí)際用戶之間并無聯(lián)系，或者說，儲(chǔ)戶并不了解資金的實(shí)際流向和使用的范圍，必須主動(dòng)擴(kuò)大這方面的信息披露，使銀行在市場壓力下健康發(fā)展。