一、我國房地產信貸中存在的問題
1.住房貸款抵押成數偏高
我國住房抵押貸款開展初期，商業銀行為擴展業務規模，抵押成數較高，甚至出現了零首付。隨著相關法規的頒布及商業銀行風險控制的要求，房地產抵押成數開始下降，但是仍在70%左右。2001年6月，中國人民銀行印發了《關于規范住房貸款業務的通知》; 2003年6月又發布了《關于進一步加強房地產信貸業務的通知》。這些政策的目的之一就是規范個人住房貸款房地產抵押成數，嚴禁零首付個人住房貸款，提出房地產抵押成數最高不得超大超過80%，對購買第二套或兩套以上住房的，適當降低房地產抵押成數。從2002年以來，房地產抵押成數逐漸下降，但在 2005年和2006年房地產抵押貸款成數依然在60%以上。
2.銀行風險控制意識薄弱，惡性競爭行為加大了潛在風險
近年來，在流動性過剩、房價持續上漲以及房貸資產是銀行優質資產等觀念驅動下，中國的商業銀行普遍放松了對于借款人的資質審查。調查資料顯示，按照銀監會個人住房抵押貸款指引規定，個人房地產抵押貸款額是個人每月房地產抵押貸款還款額不得超過家庭月可支配收入的50%。實際上，國內居民及房地產金融投資者在辦理房地產抵押貸款時，很少能夠滿足這樣一個最基本的標準。
抵押物管理和評估不規范，目前商業銀行僅以房屋價格或者評估價格作為發放房地產抵押貸款的依據，沒有有效的抵押率認定方法。更為嚴重的是，部分商業銀行為了實現自身短期效益，采取對房地產抵押貸款業務盲目擴張的做法，不僅違規降低個人房地產抵押貸款市場時入門檻，而且以金融創新名義無節制放大個人房地產抵押貸款風險。
3.個人信用體系不完善
現階段，中國的房地產抵押者沒有信用等級之分。從住房房地產抵押貸款的對象來看，美國的次級債券的次級貸款人的信用還有等級之分，即次級信用，但是對于中國的房地產抵押貸款者來說，大部分人連次級信用的標準都達不到。銀行對申請貸款人的單位收入證明很難查證是否屬實，名下有多少財產也難查清。所以當房地產價格下跌時，以房地產抵押貸款購置的房產成為“負資產”后，借款人通過假離婚、轉移財產、遷移他地等辦法逃避銀行還貸責任，銀行很難追查。
4.金融產品缺乏，風險集中于銀行體系
中國的個人住房貸款證券發展較晚且美國次級貸款的風險盡管很高，但是這種風險基本上是通過資產證券化的方式分散了，即使后來爆發的次級債危機對美國經濟沖擊很大，但是其對美國金融體系特別是銀行體系的沖擊卻沒有那么大，更不會使銀行體系崩潰。中國房地產抵押貸款的證券化程度較低，其不良信用貸款的風險基本上聚集在銀行體系內。在房地產價格進入下降通道之后，這些聚集在商業銀行體系的風險就會爆發出來，對中國銀行體系的穩定運行會造成嚴重沖擊。
二、加強房地產金融監管的對策
1.穩定房價，防止房地產泡沫
隨著中國房地產價格近年的大幅上漲，已經蘊含著巨大的金融風險。中國房地產抵押貸款在急劇增加，目前中國商業銀行房地產抵押貸款超過2.5萬億元，如果加上住房公積金貸款總額約3萬億元，隨著央行多次提高存貸款利率，借款人的償付壓力不斷增大，各種因素一旦造成房增市場的大幅調整，容易引發類似的房地產抵押貸款風險，涉及金融穩定及宏觀經濟。
房地產價格的漲落導致了房地產抵押貸款的違約率差異。2004年，上海的中資銀行房貸的平均不良率只有0.1%左右，2005年3月之后上海房市降溫，于是到2007年2月末，中資商業銀行房貸不良率己達到0.95%，3年間不良率猛增了約8倍。而2007年以來上海房價再次上漲后，情況又明顯好轉。房價上漲時，借款人會盡力還款，即使借款人違約，銀行已可以通過出售抵押房產來收回貸款。可是房地產價格下跌時，房地產抵押貸款的違約率一定會上升，同時銀行在下跌的市場中有可能收回的資金抵不上房地產抵押貸款的本息。中國的銀行業面對美國次債的前車之鑒，應居安思危，加強自律，謹慎發放房貸，防范風險。
2.建立健全信用保險制度和信用評級體系
中國應建立健全抵押保險制度，完善住房信貸風險防范和分提機制。引入商業保險和政策性擔保機制，有利于促進抵押貸款營銷的規范化、合約的標準化，抑制商業銀行盲目放貸的沖動;合理的保險風險定價機制，有助于商業銀行規避信用風險、道德風險和房地產市場周期波動風險。
建立全國性的獨立的第三方資產評級公司，并加強對其監管。作為金融衍生產品，必須要有權威的資產評級公司為其評級，而其評級結果是投資基金以及外國投資機構等進行投資的依據。此外，政府必須加強對其監管，規范信用評級體系，確保信用評級的公正和權威。
3.完善全國范圍的個人信用體系
完善的個人信用體系可以起到在消費者更長的生命周期內規范其經濟行為，如果一旦出現不良信用記錄，那么其以后許多經濟活動將面臨限制。也就是說，一個人必須為其不良信息付出高額成本，以此來規范與防范個人消費貸款中的違約行為，特別是住房房地產抵押貸款中的違約行為。建立和完善個人征信系統，改變商業銀行信貸人員僅僅憑借貸款人身份證明、個人收入證明等材料進行判斷和決策，改變銀行與客房之間信息不對稱的現狀，以減少各種惡意欺詐行為，加強住房貸款的監督管理，把貸款風險降到最小。
完善個人征信系統，重點加強與稅務、國土等政府管理部門合作。個人住房房地產抵押貸款業務的對象應該是信用狀況良好、還款能力較強的人群。但由于信息不對稱等因素的存在，商業銀行不可能完全知道貸款申請人的全部信息，這就需要健全個人信息體系。目前，由央行主導的個人信用體系已經初具規模，主要涵蓋了個人銀行信息，包括個人基本信息、信用卡信息、貸款信息等。部分地區還包括社保信息、電話欠費記錄等。但是，與發達國家相比，中國個人信用體系依然顯得很單薄，許多個人重要信用信息如個人交稅記錄、個人房產信息等都沒有納入進來。
4.加強對個人住房抵押貸款業務創新品種的監管
首先，應明確個人住房抵押貸款業務創新的方向。其次，對一些銀行承擔風險較大的創新品種應加強監督，及時做出相關的業務指引規范。如對貸款額度被放大和貸款額度內隨隨還的業務品種應規定貸款額度一年一核，貸款額度不能超過房產價值的7成，貸款客戶應為信用記錄優良、還款能力強的優質客戶。
5.加強對商業銀行的直接監管
監管部門應密切監控金融機構風險，及時向市場提示風險。應監督從事住房信貸的銀行和保險機構，在各類貸款和保險產品的營銷中，要向貸款人充分披露產品信息。推進標準化的合約、貸款審核程序、借貸標準，規范銀行貸款行為和貸后服務。此外，隨著銀行業務結構日趨復雜，單靠政府監督難以適應金融創新的發展，市場監管需要加強。目前銀行貸款體系中的儲戶與末端信貸的實際用戶之間并無聯系，或者說，儲戶并不了解資金的實際流向和使用的范圍，必須主動擴大這方面的信息披露，使銀行在市場壓力下健康發展。
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