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　　財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕174號，以下簡稱新政策)，公布了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策的執(zhí)行細(xì)則。現(xiàn)筆者結(jié)合相關(guān)政策就新政策實(shí)際操作中應(yīng)該注意的問題提示如下。

　　營業(yè)稅征免年限有變化

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕75號)規(guī)定，2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。新政策將營業(yè)稅征免年限從原政策中的“5年”重改為“2年”。具體調(diào)整為：自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。自2009年1月1日起，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕75號)廢止。

　　對上述新政策，具體可以從以下三點(diǎn)加以理解：一是注意區(qū)分住房是普通住房還是非普通住房，因?yàn)閮烧叩恼叽雒黠@不同;二是普通住房不足2年可以享受差額征稅待遇;三是政策執(zhí)行期僅2009年1月1日~12月31日一年時(shí)間。

　　準(zhǔn)確把握政策規(guī)定

　　新政策明確，普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)、《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。筆者進(jìn)行了整理，歸納如下。

　　(一)普通住房及非普通住房的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

　　(二)符合條件辦理免稅的具體程序規(guī)定。根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕89號規(guī)定，納稅人“應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅”;“住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅”。此外，根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕172號規(guī)定，“成交價(jià)格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價(jià)格。

　　(三)購買房屋的時(shí)間認(rèn)定和發(fā)票的開具。根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕89號規(guī)定：“個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間”;“個(gè)人對外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請開具發(fā)票”。同時(shí)，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)對購買房屋的時(shí)間認(rèn)定問題進(jìn)行了進(jìn)一步明確：“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間;契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。

　　(四)對非普通住房差額征稅的扣除憑證。對個(gè)人購買的非普通住房超過規(guī)定年限對外銷售的，根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕89號規(guī)定，“在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅時(shí)，需提供購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證”。新政策在此未作特別規(guī)定，但根據(jù)文件表述及稅收政策延續(xù)性的特點(diǎn)，具體工作中應(yīng)延用國稅發(fā)〔2005〕89號相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。而且新修訂《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對于差額扣除憑證問題進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

　　(五)非購買形式取得住房行為相關(guān)規(guī)定。根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕172號規(guī)定，個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購買時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購買時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。對此，新政策要求類似問題比照上述規(guī)定執(zhí)行。

　　如何辦理免繳營業(yè)稅手續(xù)

　　新政策沒有對“個(gè)人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅”。如何申請辦理免繳營業(yè)稅手續(xù)進(jìn)行詳細(xì)明確，但比照《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕74號)規(guī)定，可以理解為“個(gè)人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過2年(含2年)的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買不足2年住房不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，不能按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅，應(yīng)全額征收營業(yè)稅”。為方便理解，現(xiàn)按政策情形分別舉例說明。

　　情形一：不足2年。新政策規(guī)定，個(gè)人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額繳納營業(yè)稅;不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅。

　　例一：張三2007年3月1日購買一套住房，原價(jià)130萬元，2009年1月5日在二手房市場銷售，售得150萬元。根據(jù)規(guī)定，不足2年，如該住房經(jīng)認(rèn)定是非普通住房，則全額繳稅，應(yīng)繳納營業(yè)