文前提要：這次，我們對上海八大熱點板塊二手房市場變化情況進行了調查，并重點關注一些熱點樓盤價格的變動情況，由于4月份各板塊內均出現房價上漲趨勢，5月份成交量較4月環比預計下挫15%～30%不等。
上海房地產市場又走到了一個十字路口。從市場層面來看，市場回暖局面已經形成
，由于此前累積的剛性需求得以集中釋放，最近兩個月以來，新房交易量始終保持在較高的水平。這段時間開發商也聞風而動，新開樓盤價格略有上調。
但另一方面，政府部門希望房價保持相對穩定狀態，以求換來更多的成交量。在這種預期前提下，政府部門通過各種途徑“吹風”，希望房價不要出現大幅上漲情形。而與此同時，購房者面對價格再次上漲的局面，又開始在觀望。那么，目前上海房地產市場到底又出現了哪些新的變化呢？
成交量初現“降溫”跡象
雖然5月樓市依然火熱，如開發商提價，二手房賣家跳價，但在二手房市場上，成交量卻出現了“降溫”跡象。
在閔行區莘莊板塊名都路上一家中介公司門店前，房產經紀人張先生指著一套總價為172萬元的三房告訴記者，這套房在一個月以前掛牌價其實還是152萬元，經過“三級跳”之后達到目前這個價位。雖然數次“跳價”讓之前的好幾位購房者都知難而退，但是這個價格還是有人接受。
記者通過實地調查采訪了解到，雖然進入5月以來，上海二手房市場整體進入價格普通上漲階段。通過對靜安寺、中山公園、古北、徐家匯、陸家嘴、聯洋社區、大寧綠地、莘莊等板塊的市場行情調查發現，房價均呈現上漲趨勢，各板塊內均出現房東“跳價”現象，尤其是內環線以外，“跳價”情形更為頻繁。不過，各板塊價格上漲幅度不一樣，位于市中心核心區域板塊價格上漲幅度較小，如徐家匯、靜安寺、陸家嘴板塊，環比上月漲幅在2%～5%不等；而莘莊、大寧綠地等外圍熱點板塊，漲幅則更大一些，約5%～8%之間。
當然，與二手房賣家跳價相一致的是，從4月份開始，開發商也開始漲價。此前不久上海佑威房地產研究中心一份對滬上200多家在售樓盤的調查報告顯示，在3、4月份，60%樓盤出現了不同程度的價格上漲情形。
如果按照市場慣例，當價格上漲時，出于“買漲不買跌”的心理，房價上漲總能激起更大的購買熱情，除非有力度很大的宏觀調控政策出臺，才能讓市場“降溫”。然而這次卻稍顯不同，隨著房價的上漲，購房者并未表現出應有的熱情，相反為數不少的購房者以觀望來應對。上海美聯物業公關經理許嵩表示，相對4月份來說，進入5月以后買家表現相對比較理性，不再盲目追漲。
與此同時，受漲價影響，市場購買熱情受到抑制。據來自靜安寺、陸家嘴、徐家匯 、大寧綠地、莘莊等板塊的調查結果顯示，5月份成交量較4月環比預計下挫15%～30%不等。
此外，還有一個值得關注的因素就是，能夠反映購房熱情的“帶看量”也有所萎縮。據上海美聯物業、上海“我愛我家”、上海德佑地產等公司旗下門店反映，近期帶看量均有不同程度的下滑，環比上月下降約兩成。
當然，5月二手房價漲幅普遍減小。記者通過調查發現，除了莘莊板塊在5月份價格漲幅維持較高水平之外，其他板塊如靜安寺、徐家匯、聯洋社區等，房價漲幅均不大，低于3%，略小于4月漲幅。
后市能否平穩成懸疑
經歷最近三個月的火熱行情之后，上海樓市后市將何去何從？能否保持目前的狀況平穩發展？
中國房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭分析認為，隨著自住需求釋放，市場走向將會明晰。在他看來，在今年上半年，由于2007年全年受抑制的需求得以釋放，因此市場出現階段性反彈在情理之中，然而這種狀況最多能持續到今年6月份，屆時隨著這一波剛性需求釋放殆盡，將能判斷出市場的走向，如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求順利交接，下半年樓市可能會重新低迷。
上海美聯物業也持相同觀點。該公司一位高層表示，如果6月份市場仍然能夠保持較高的活躍程度，那么這種態勢能夠保持下去。但如果市場出現觀望情緒，后市難以樂觀。
而政府層面對市場所持態度也變得微妙起來。先是在今年4月下旬，上海銀監局發出通知，要求在滬中外資銀行嚴格執行個人住房按揭貸款業務首付款比例和利率規定，嚴禁變相放寬貸款條件。通知一出，各大商業銀行都緊急開會調整二套房的審批政策。最近有爆出消息稱，上海統計局和上海市房地產行業協會等政府部門不斷召集開發商舉行座談會，要求其珍惜來之不易的行情，不能盲目漲價而將其破壞。
政府的出發點是希望通過抑制房價的上漲而保證樓市的活躍程度，但市場會否如政府所愿，而讓價格保持在平穩狀態，這值得細細思量。
市場行情已出現分化
就目前的情形來看，上海二手房市場雖然還維持著上漲行情，但是行情出現了分化跡象，如有些板塊價格漲幅較大，而另外一些板塊則表現平穩。下面我們結合一些熱點板塊的具體表現來進行解析。
需要說明的是，記者此次選定的是外環線以內的熱點板塊（莘莊除外），尤其是將重點鎖定在內環線以內區域。因為這些熱點板塊的行情能夠較為及時地反映市場的真實
行情，它們的變化更加有助于購房者對市場做出判斷。
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