發(fā)布時間:2009-6-17 15:04:32 來源:中國家裝家居網(wǎng) 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
一、房地產(chǎn)價格的特點：
房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：A都是價格，用貨幣表示；B都有波動，受供求等因素的影響；C按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。房地產(chǎn)價格與一般物價的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的特征。
房地產(chǎn)價格的特征主要有下列四個：
1、房地產(chǎn)價格既可表示為代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金
房地產(chǎn)價格與租金的關系，猶如本金與利息的關系。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握價格及期待的資本化率，即可求得。
2、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格
由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實物本身，而是有關該房地產(chǎn)的所有權、使用權或其他權益，所以房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是這些無形的權益的價格。房地產(chǎn)的實物狀態(tài)與其權益狀況并不總是一致的。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權益的了解、分析之間有密切關系是必然的。由于每種權益均會影響價格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權益不同，估價結(jié)果也會不同。
3、房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。
一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格（或某特定時間的價格）。在估價時，應密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。
4、房地產(chǎn)現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體間的個別因素容易起作用
這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認識房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。
二、房地產(chǎn)價格的種類：
進行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。不同的房地產(chǎn)價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。
1、市場價格、理論價格、評估價格
A市場價格
房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。它是已經(jīng)完成了的事實。這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。
市場價格可分為公平市價和非公平市價。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。這個價格對交易雙方來說也是經(jīng)濟合理的。反之則為非公平市價。
公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，買方只按其愿付的價格購入，賣方認為是最高價而買方認為是最低價，雙方均認為該項交易對己有益而自愿成交所形成的價格。
公平市價形成的條件歸納起來有下列七個
(a)公開市場；
(b)交易對象具備市場性
(c)交易雙方具備充分信息
(d)交易雙方不受任何壓力
(e)理性的經(jīng)濟行為
(f)適當?shù)钠陂g完成交易
(g)正常合理的付款方式
B理論價格
房地產(chǎn)的理論價格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應該實現(xiàn)的價格。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。
C評估價格
房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價格也不是事實。
在評估市價時，房地產(chǎn)的評估價與市價有著密切的關系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價機構(gòu)為交易雙方提供服務，這種情況下的評估價往往會成為市價。值得注意的是，由于估價者的經(jīng)驗、知識、愛好、利害關系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。所以為求評估價格客觀合理，必須建立健全估價制度，制定估價技術標準和估價人員的職業(yè)道德準則。一般來說，具有豐富經(jīng)驗的估價人員評估出的價格，較接近于市價。
評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。
由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格
2、土地價格、建筑物價格、房地價格
這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產(chǎn)價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。
A土地價格
土地價格，簡稱地價。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價格。
同一塊土地，在估價時考慮（或假設）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費；(b)已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍Ｋ^“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費(f)已做拆遷安置的城市空地。
Ｂ建筑物價格
建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內(nèi)，與這里的建筑物價格的含義不同。
Ｃ房地產(chǎn)價格
房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。
對于同一宗房地產(chǎn)來說：
房地價格＝土地價格＋建筑物價格
土地價格＝房地價格－建筑物價格
建筑物價格＝房地價格－土地價格
3、總價格、單位價格、樓面地價
這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。
Ａ總價格
房地產(chǎn)的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價格，一套面積為200m２的高級公寓的價格，或一片１km２的土地的價格，也可能是一個地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。
Ｂ單位價格
房地產(chǎn)的單位價格，簡稱單價。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。
認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關系為：
土地單位價格＝土地總價格÷土地總面積
由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米
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