理性抄底還是虛火過剩
廣渠路15號，這一幾經(jīng)起落的北京“昔日地王”再度披上了光環(huán)。6月30日下午，北京市國土資源局二層交易大廳，包括萬科、保利地產(chǎn)、SOHO中國、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)的11家房企齊聚于此，參加了該宗地塊的最后競價。
經(jīng)過97輪的激烈角逐，廣渠路15號地最終以40.6億元的天價被橫空出世的“黑馬”——中化方興投資管理(北京)有限公司收入囊中，溢價率高達(dá)146.51%。在扣除1.5萬平方米的廉租房后，樓面地價達(dá)到15313.7元/平方米。這一有著央企背景的公司，成為了北京樓市成交總價和樓面單價的雙重“地王”。目前，該區(qū)域內(nèi)樓盤的銷售均價在18000元/平方米左右。
6月下旬，北京市有一批房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)入集中競拍階段，地產(chǎn)商之間的“奪地大戰(zhàn)”隨之上演。包括通州九棵樹地塊、朝陽奧運村鄉(xiāng)地塊、廣渠路15號等在內(nèi)的熱門地塊，均不斷刷新“地王”紀(jì)錄。
“我們參加了奧運村鄉(xiāng)地塊和廣渠路15號地塊的現(xiàn)場競價，但還沒來得及舉牌，報價就已超過我們預(yù)期的上限了。”金融街(000402)一位高管人士對中國證券報記者坦言。
一位資深地產(chǎn)人士指出，近三年來，北京市一直堅持偏緊的土地供應(yīng)政策，有效開發(fā)的土地并不充足;但另一方面，旺盛的市場需求吸引了全國地產(chǎn)商競相進(jìn)入。今年以來，寬松的貨幣政策又使得不少地產(chǎn)商、尤其是具有央企背景的地產(chǎn)商手持大量貨幣資金，導(dǎo)致動輒幾十億拿地的現(xiàn)象屢見不鮮。目前北京房地產(chǎn)市場的熱度，已超過2007年的頂峰。
央企資金“泛濫”
6月26日，央企“黑馬”成都中澤置業(yè)19.6億元奪得北京“奧運村鄉(xiāng)地塊”，創(chuàng)造了北京單價最高的地王，樓面地價達(dá)15217元/平方米。時隔四天后，廣渠路15號再度上演“地王爭奪戰(zhàn)”，結(jié)果又是一家央企成就了北京的新地王。
知情人士透露，中化方興投資的實際控制人就是中化集團(tuán)。而這家央企目前正在整合旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
“我們的底線是33億，最后拍到40億以上，真的沒有想到。”SOHO中國董事長潘石屹在競價結(jié)束后對中國證券報記者表示。
資料顯示，北京近期出讓土地均在眾多開發(fā)商的“虎視”中以高溢價成交。繼5月21日廣渠門外10號地以10.22億元、樓面均價15140.74元/平方米、溢價率高達(dá)241.52%的“天價”成交后，6月25日通州區(qū)九棵樹大街居住項目以17.4億元、樓面均價6264.58元/平方米、溢價率122.9%成交。6月26日朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)一地塊更是以19.6億元、樓面均價13171.23元/平方米、溢價率124.32%的價格，再次點燃土地市場激情。
而這一切，源于信貸寬松后，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金十分充裕。
“今年以來，信貸十分寬松，而銀行放貸往往向大型企業(yè)傾斜，因此不少央企手中聚集了大量的財務(wù)資源。在制造業(yè)盈利能力尚未走出低谷的背景下，這些資金流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的可能性很大。”中糧內(nèi)部一位研究人員坦言。
天鴻地產(chǎn)一位高管指出，“在北京，擁有百億以上資金的開發(fā)企業(yè)十分普遍。現(xiàn)在，即使一線開發(fā)商也不能保證能拿到看中的土地。很多地塊，都是被那些并不知名的企業(yè)拿下，而這些企業(yè)的背景都很深。”近期頻繁活躍于北京土地市場的中國電子便是一例。
按照慣例，土地競拍一般由母公司設(shè)立項目公司或以子公司的名義去執(zhí)行。競得奧運村鄉(xiāng)地塊的成都中澤置業(yè)，便是中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司下屬子公司，而后者則是中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)全資公司。資料顯示，中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是國有獨資特大型企業(yè)，擁有61家二級公司，13家控股上市公司。
優(yōu)質(zhì)土地不足
中國證券報記者根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2007年至今北京市通過“招拍掛”出讓的住宅及商業(yè)用地面積總計2260.72萬平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到2985.6萬平方米。而根據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，從2007年至2009年5月，全市商品房銷售面積累計已經(jīng)達(dá)到4257.42萬平方米，住宅銷售面積累計達(dá)到3404.44萬平方米。據(jù)此計算，從2007年至今，商品房的供需缺口高達(dá)1271.82萬平方米，其中2007年和2008年商品房的供需缺口為年均549.71萬平方米。可以看出，土地供應(yīng)明顯不足。
“近三年來，北京市招拍掛土地的規(guī)劃建筑體量，與商品房年均銷售量相比明顯偏少。今年以來，城區(qū)四環(huán)內(nèi)地塊的供應(yīng)量，已經(jīng)降至個位數(shù)。”銀河證券一位分析師對中國證券報記者表示。
今年上半年，北京市商品房銷售迅速放量，連續(xù)數(shù)月創(chuàng)歷史新高，使得京城地產(chǎn)商的庫存房源大幅下降。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，北京市可售期房住宅75111套，面積964.82萬平方米;與今年初相比，分別下降31.3%和28.9%。其中，東城、西城、崇文、宣武四區(qū)的可售期房住宅合計僅為5200余套。以1000余個在售項目計算，北京平均每個項目的期房住宅存量僅70余套。“供不應(yīng)求”的故事又開始蔓延。
從年初至今，北京城八區(qū)僅推出12塊住宅及商業(yè)用地，土地面積共計37.80萬平方米，同比下降70.36%;規(guī)劃建筑面積66.63萬平方米，同比下降60.73%。
“今年下半年，北京四環(huán)內(nèi)基本沒有住宅用地供應(yīng)，開發(fā)商盡力拿地、同時控制銷售節(jié)奏也就順理成章了。”昨日，參與廣渠路15號地現(xiàn)場競價的一位地產(chǎn)公司高管告訴中國證券報記者。
業(yè)內(nèi)人士對此表示了極大的擔(dān)憂。“土地供需缺口不斷擴(kuò)大，將導(dǎo)致未來商品房有效供給下降，加劇市場供求矛盾。”
漲價預(yù)期日盛
近三年來，直接影響到北京商品房價格走勢的招拍掛土地，其整體溢價率變化明顯。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2006年北京市商品房土地成交價格的溢價率為16.92%。在瘋狂的2007年，溢價率達(dá)到72.64%，2008年為41.29%，2009年至今溢價率為29.02%。
面包和面粉開始比著漲價，正在加劇市場泡沫膨脹的風(fēng)險。受地價上漲影響，6月份，北京開發(fā)商捂盤之風(fēng)又起，不少原定于6月份開盤的項目紛紛推遲入市時間。
原本應(yīng)于5月20日開盤的位于東北三環(huán)的某樓盤，實際開盤日期就比規(guī)定晚了整整一個月。而根據(jù)有關(guān)調(diào)查，這種推遲開盤的現(xiàn)象并不少見。部分樓盤不僅未按政策規(guī)定在取得預(yù)售許可證后3天內(nèi)開盤銷售，而且用先收取“誠意金”的方式確定潛在客戶數(shù)量。到真正開盤時只銷售預(yù)定數(shù)量的一半，并通過不斷提高售價造成樓盤熱賣的景象。
業(yè)內(nèi)人士透露，一些樓盤每次只拿出幾個單元來賣，通過這種捂盤的手段一來可以起到漲價的目的，二來還能調(diào)動購房者的購買熱情。
萬科總裁郁亮日前在參加由中國證券報主辦的“2008年度金牛百強上市公司高峰論壇時表示，“北京土地競買我們也參與，但萬科沒有志在必得的地。目前市場確實應(yīng)該說出乎所有人意料，反轉(zhuǎn)速度比較快，這反而令我們警惕。”郁亮認(rèn)為，房價應(yīng)和居民收入水平相匹配。如果長期脫離老百姓實際收入水平的話，房價一定不可支撐。房地產(chǎn)市場和不可能僅靠投資來維系。
不過，也有開發(fā)商認(rèn)為，近期土地市場的火爆主要集中于部分熱點區(qū)域，整體而言，市場還處于復(fù)蘇階段。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，該公司也正在尋找好的地塊，比如核心城市的核心地段。總體而言，現(xiàn)在土地的價位還處于低位，地王是個別現(xiàn)象。
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題-1.jpg "中規(guī)之勢 平雅之態(tài)")
題-2.jpg "可愛的寶馬經(jīng)典車型百年變遷")
