在短短一個多月時間里，北京土地市場上“地王”紀(jì)錄頻頻刷新。這一方面反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的回暖勢頭，另一方面也讓人們對房地產(chǎn)市場泡沫再起的擔(dān)憂加深。
地方政府在繼續(xù)增加土地供應(yīng)量、穩(wěn)定市場預(yù)期的同時，還應(yīng)采取措施讓市場在健康的秩序中穩(wěn)步前行。
6月30日，備受關(guān)注的北京市朝陽區(qū)廣渠路15號地塊拍賣落槌。40.6億元的成交價刷新了北京市土地出讓以來總價最高的紀(jì)錄。
就在4天前，朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊剛剛創(chuàng)下19.6億元的成交價，并以超過15000元/平方米的樓面地價創(chuàng)下北京實行土地招拍掛制度以來的紀(jì)錄。
此前，富力地產(chǎn)以10.22億元拿下廣渠門外10號地塊。
不足40天，北京土地出讓的紀(jì)錄便數(shù)次被改寫，“地王”背后究竟是什么?
一個多月里，北京土地出讓紀(jì)錄屢屢改寫
“40億6000萬，3號，第三次。”
落槌，成交!
6月30日下午4時40分，北京市土地資源整理儲備中心交易大廳擠進(jìn)了近百家媒體的記者，朝陽區(qū)廣渠路15號地塊拍賣在此舉行。
經(jīng)過約45分鐘的激烈競拍，至17時19分，競拍號為3號的中化方興房地產(chǎn)有限公司力克眾多知名開發(fā)商，最終以40.6億元拍得這一緊鄰東四環(huán)的黃金地塊。
40.6億元的成交價，比首次報價16.47億元增加24.13億元，溢價率達(dá)147%。
廣渠路15號地使用權(quán)出讓公告顯示，該地塊占地面積約為15.59萬平方米，綜合、商業(yè)建筑面積約為7.21萬平方米，建筑規(guī)模應(yīng)控制在28萬平方米以內(nèi)。按照28萬平方米的上限計算，該地塊樓面地價約為14500元/平方米。
雖沒有再創(chuàng)樓面地價新高，但業(yè)界普遍認(rèn)為，以如此“巨無霸”的面積，能拍出接近“地王”的樓面地價，是不折不扣的“天價地”。
廣渠路15號地塊從6月16日公開掛牌開始，至30日下午3時掛牌競價截止，先后經(jīng)過11輪報價，其掛牌報價為26.06億元人民幣。最后，有11家房地產(chǎn)公司現(xiàn)場參與競拍。
競拍者的名單上，萬科、華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋、中信、保利、華潤、金融街、SOHO中國等知名開發(fā)企業(yè)赫然在列。然而，最后勝出的卻是并不為人熟知的中化方興。
中化方興是誰?
記者在中化集團(tuán)網(wǎng)站上查詢到，中化方興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是中化集團(tuán)在香港的全資子公司，成立于2004年6月，注冊資本近7億元港幣。
中化方興在全國范圍內(nèi)開發(fā)和持有眾多商業(yè)地產(chǎn)項目，特別是在上海陸家嘴和北京長安街相繼投資開發(fā)了金茂大廈、開晨廣場等眾多高端房地產(chǎn)項目。
背靠著雄踞世界500強之列的中化集團(tuán)，中化方興的資金實力和業(yè)務(wù)規(guī)模相當(dāng)可觀。
無獨有偶，4天前以黑馬姿態(tài)拍下奧運村鄉(xiāng)“地王”的成都中澤置業(yè)，也是央企中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的全資子公司。
高端土地市場上頻頻出現(xiàn)央企的身影，除了自身強大的資金實力，最重要的因素，是對這些地塊地段優(yōu)勢的青睞。今年1—2月份，北京市土地市場僅成交20余億元。但隨著“奧運村鄉(xiāng)地塊”、“廣渠門外10號地”、“廣渠路15號地”等位置極佳的地塊陸續(xù)入市，土地市場開始升溫。同時，有關(guān)部門放緩開發(fā)企業(yè)付款進(jìn)度，也緩解了企業(yè)資金壓力。
高預(yù)期—高地價—高房價?
在核心區(qū)域土地市場升溫的同時，周邊區(qū)域仍然在大量低價供地。顯然，在房地產(chǎn)市場尚未完全企穩(wěn)的形勢下，開發(fā)商對核心區(qū)域和高端項目的預(yù)期，顯然高于其他區(qū)域和普通住宅。
盡管“地王”是個別現(xiàn)象，但媒體的廣泛關(guān)注和近期部分地區(qū)房價上漲的消息，加劇了人們對地價推動房價開始新一輪上漲的擔(dān)憂。然而國土資源部副部長鹿心社日前透露，據(jù)該部對100多個城市的抽樣調(diào)查，目前中國地價占房價的比例為15%—30%，平均為23%左右。地價并不是推高房價的主要原因。
“在土地招拍掛的制度下，所謂的‘地王’其實并不是政府掛出來的，而是開發(fā)商拍上去的。”拍賣結(jié)束后，一位業(yè)內(nèi)人士分析道，“開發(fā)商敢以這么高的價格拿地，必然是看好這塊地未來開發(fā)項目的價格。誰也不會做虧本生意，高地價的背后，是開發(fā)商對這一地塊的高預(yù)期。”
“以中化方興開發(fā)酒店、寫字樓等項目的經(jīng)歷看，廣渠路15號很可能被開發(fā)成高端的商業(yè)地產(chǎn)。單價不會低于3萬元/平方米，否則很難賺到錢。” 上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“對于地價是否推高房價，還是要具體地塊具體分析，出現(xiàn)一兩個‘地王’只能推高地塊的房價，‘傳染性’并不大。”
然而，也有專家擔(dān)心，頻頻出現(xiàn)的“地王”會對周邊區(qū)域的地價、房價起到示范效應(yīng)，有可能導(dǎo)致房價快速上漲的范圍從核心區(qū)域向周邊地區(qū)不斷擴張。同時，“地王”改變開發(fā)商的預(yù)期，目前市場上盲目漲價、囤房囤地、捂盤惜售的情況已經(jīng)有所抬頭。各界對房地產(chǎn)市場泡沫再起的擔(dān)憂也在加深。地方政府在繼續(xù)增加土地供應(yīng)量、穩(wěn)定市場預(yù)期的同時，應(yīng)該對房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)的違規(guī)現(xiàn)象加大查處力度，讓市場在健康的秩序中穩(wěn)步回暖。
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