發(fā)布時(shí)間:2009-7-1 10:01:34 來源:搜狐 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
開發(fā)商有時(shí)候很愛講話，比如國土部稱“地價(jià)僅占房價(jià)23.2%”的時(shí)候，任志強(qiáng)、潘石屹等都是第一時(shí)間站出來說這是“越描越黑”、“明明就是地價(jià)推高了房價(jià)”。可到真該開發(fā)商講點(diǎn)什么的時(shí)候，他們又往往啞了音了——比如，上海閔行區(qū)“蓮花河畔景苑”那幢半分鐘內(nèi)整個(gè)兒倒下來的13層樓橫躺在泥里已超過72個(gè)小時(shí)了，建這樓的開發(fā)商不肯露面，平日里那些頻頻發(fā)言的業(yè)內(nèi)大佬們也沒誰談點(diǎn)看法。
按東南大學(xué)呂志濤院士的話說，“自己從1956年開始研究房屋結(jié)構(gòu)到現(xiàn)在，還沒見過房子這么倒下的”，那這樓怎么就倒了呢?咱們不妨撥拉撥拉開發(fā)商此前說的一些話，從里頭找找癥結(jié)在哪兒。
記得任志強(qiáng)在前幾天駁斥國土部“地價(jià)僅占房價(jià)23.2%”之說時(shí)，曾寫過如下這段話：如果把地價(jià)、稅費(fèi)跟政府所有部門亂七八糟的收費(fèi)都加在一塊兒，在房價(jià)中占比就大大不同了(不是23.2%而是50%以上)。假設(shè)單價(jià)1萬元/平方米的房子有20%(2000元/平方米)的毛利率，扣掉5.5%的營業(yè)稅、1%-2%的土地增值稅、25%的利潤所得稅后只有9.3%(937.5元/平方米)的凈利率，再算3年生產(chǎn)周期，年利潤率只有可憐巴巴的3.1%，比銀行存款利率還低——要不是因?yàn)橛秀y行貸款和商品房預(yù)售制度，這種利潤率壓根兒不足以吸引各種資金往房地產(chǎn)業(yè)擠。
一語中的——“銀行貸款和商品房預(yù)售制度”，正是化“沒利”為“暴利”、化房地產(chǎn)業(yè)為引資法寶的真正原因，也是國家所給“好政策”的核心：
蓋樓，只用少部分自有資金，架子拉起來之后就靠銀行跟買房人的錢滾來滾去，即使年利潤率不高，自有資金的年利潤率恐怕也要翻幾倍計(jì)，“錢生錢”的周期絕不是長達(dá)3年的、房子的生產(chǎn)周期。
房子，還是架子就賣到了買房人手里，風(fēng)險(xiǎn)跟責(zé)任同時(shí)轉(zhuǎn)了出去。以“蓮花河畔景苑”為例，總共629套，已賣出489套，累計(jì)合同均價(jià)為14297元/平方米，當(dāng)買房人焦慮而悲愴地站在躺著的、昂貴的“好房子”面前時(shí)，提出的第一個(gè)要求是“退房，一周之內(nèi)停止向銀行還貸”，這樣的要求無奈得令人嘆息。
房地產(chǎn)業(yè)最得益于政策蔭庇，也正因?yàn)槿绱耍钊菀孜Y金、也能最快拉動(dòng)GDP——即使是連根兒拔起那樓，只要不給退，也能給算進(jìn)GDP，這是房地產(chǎn)業(yè)生下來就有的毛病(或者說“優(yōu)越性”)，只不過被這兩年的“冷”與“熱”放大而已。
先說“冷”。2007年底到2008年末，全國樓市都不同程度經(jīng)歷了冬季，冬季里開發(fā)商沒有選擇將往日的利潤吐出來，而選擇了將建筑成本進(jìn)一步削下去，既然土地(尤其還是高價(jià)地)和稅費(fèi)成本無法壓縮，那就只能在水泥、混凝土、鋼筋這些原材料上“下功夫”。大批被認(rèn)為能夠湊湊合合通過檢測、勉勉強(qiáng)強(qiáng)上市的房子就這樣落地。
再說“熱”。樓市冷了直接影響政府收稅、賣地，房價(jià)下降也不是政府所樂見的事情，更何況應(yīng)對國際金融危機(jī)的影響，政府還指望房地產(chǎn)出大力。正是看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，有關(guān)部門的審批關(guān)卡得很松，銀行也對貸款給開發(fā)商充滿了信心。所以咱們會(huì)看到，開發(fā)資質(zhì)(還是3級(jí)資質(zhì))已過期4年多、注冊資金只有800萬元、在某小區(qū)內(nèi)一套民宅里辦公的上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也能蓋樓、賣樓，所以咱們會(huì)聽到，快速增長的信貸至少有二三成流到了股市樓市里。樓市陡熱、“地王”崛起、而高樓倒了下去——這里頭的理，正是倒塌的高樓在“地質(zhì)原因”之下深埋著的原因。
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