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　　——2016樓市關(guān)鍵詞匯總?

　　從去庫存到限購重啟，2016年樓市市場先揚(yáng)后抑，走了一個過山車式的s型。2017年樓市政策會有較長的延續(xù)性，預(yù)計樓市再度大漲可能性較低，整體交易量相比2016年會放緩。我們正處在樓市的分岔路口，未來樓市將面臨挑戰(zhàn)與機(jī)會。

　　關(guān)鍵詞一：限購重啟

　　為了響應(yīng)2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作關(guān)于樓市去庫存的基調(diào)。2016年1月底，中國的限購城市從最高峰的46個，降到了最低峰的北上廣深4個一線城市和三亞。樓市也在4月開始逐漸走向瘋狂。

　　2016年9月底，人民日報發(fā)表評論文章：《失去奮斗房產(chǎn)再多我們也將“無家可歸”》，引發(fā)了強(qiáng)烈反響。就在討論還未平息之時，9月30日至10月5日，短短六天時間，北京、廣州、深圳、天津、南京、合肥、成都、鄭州等16個城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。限購重啟為2016年樓市自4月以來的瘋狂畫上了句號，也意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點(diǎn)。

　　隨著2016年底，濟(jì)南、鄭州重啟限購，全國限購城市達(dá)到36個。

　　關(guān)鍵詞二：地王

　　2016年，是我國土地市場“沸騰”的一年，全國整體地價4825元/平方米創(chuàng)新高，同比漲72%，地王誕生接連不斷。據(jù)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年30多個城市刷出340宗左右單價、總價地王，創(chuàng)歷史新高。

　　從區(qū)域分布看，TOP10總價地王主要分布于一線及部分熱點(diǎn)二線城市。其中，深圳寶安區(qū)新會展中心(一期)配套商業(yè)用地以310億元的價格成為全國總價地王。TOP10單價地王主要在上海，達(dá)7宗之多。上海閘北區(qū)中興社區(qū)N070202單元地塊以100218元/平方米成為全國單價地王。較2015年單價地王單價上漲25%。

　　除了一線城市，二、三線城市同樣瘋狂。合肥的土拍競爭最為激烈，全年地王平均溢價率高達(dá)264%，而東莞的地王平均溢價率更是高達(dá)435%。

　　關(guān)鍵詞三：新廣告法

　　福無雙至禍不單行，2016年10月，與限購一同而來的是住建部宣布嚴(yán)查房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，并曝光了45家違法違規(guī)企業(yè)。北京、深圳都對點(diǎn)名的違規(guī)企業(yè)進(jìn)行了迅速查處。頒布滿一年的新廣告法終于開始落實執(zhí)行了。這讓本應(yīng)忙于搶收業(yè)績的全國房地產(chǎn)從業(yè)人員，開啟了一場刪廣告、撕海報、拆沙盤的自我整頓。界限不明確的嚴(yán)厲打擊，一時讓所有地產(chǎn)人人心惶惶。“戶型好到說不清、價格優(yōu)惠到不讓說、服務(wù)好到?jīng)]朋友”等新式廣告文案也由此誕生。

　　誠然，房產(chǎn)廣告長久以來言過其實、玩弄浮夸的文字游戲，治理虛假宣傳利國利民。但運(yùn)動式的整治，影響力恐怕難以長久。

　　關(guān)鍵詞四：房地產(chǎn)金融

　　曾被不少房企寄予厚望的房地產(chǎn)金融，在2016年初就被潑了冷水。在這場針對互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行的專項整治中，首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策等行為被緊急叫停。這些房地產(chǎn)金融產(chǎn)品被認(rèn)為違背了央行和銀監(jiān)會對于房地產(chǎn)信貸相關(guān)政策的精神，使得監(jiān)管機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)金融杠桿的控制變得無效。10月的樓市拐點(diǎn)，《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作實施方案》的出臺，更是嚴(yán)厲打擊了涉嫌違規(guī)的中介行業(yè)。絕大部分房地產(chǎn)創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)都迫于政策壓力暫停。

　　關(guān)鍵詞五：萬科股權(quán)之爭

　　從寶能系強(qiáng)勢奪取大股東之位，到與合作15年的大股東華潤分道揚(yáng)鑣，從安邦、恒大等重金入場，到引入深圳地鐵方案被迫流產(chǎn)。近期，萬科股權(quán)之爭中的幾大角色——寶能被傳出有意轉(zhuǎn)讓萬科A持股，恒大高層公開表態(tài)無意控股萬科A。伴隨這兩大外部力量止步以及相關(guān)方之后可能的減持，萬科第二大股東華潤有望“重坐”第一大股東位置。持續(xù)一年半之久的萬科股權(quán)之爭正步入尾聲。作為曾經(jīng)全球規(guī)模第一的房企，萬科的何去何從不僅僅是一家知名企業(yè)的盛衰之路，更是整個房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

　　即便內(nèi)外交困，2016年，萬科還是拿出了一份不錯的成績單。據(jù)統(tǒng)計，2016年萬科累計實現(xiàn)銷售額3620億元。而萬科股權(quán)之爭的另一主角恒大銷售額突破3800億元，首次超越萬科。

　　關(guān)鍵詞六：70年宅地續(xù)期

　　2016年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。70年住宅用地到期如何續(xù)期，這個牽涉到絕大部分老百姓切身利益的問題引發(fā)了大討論。是使用權(quán)到期后政府回收、需要繳納續(xù)期費(fèi)用，還是自動續(xù)期始終沒有立法。直到11月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》的發(fā)布，仍未明確宅地續(xù)期的具體政策安排，僅明確將研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。更進(jìn)一步，房地嚴(yán)重背離的問題恐怕將在很長一段時間持續(xù)下去。

　　關(guān)鍵詞七：去庫存

　　在2015年11月召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上，國家倡導(dǎo) “去庫存”，為2016年的房地產(chǎn)發(fā)展確定了主基調(diào)。“去庫存”政策的本意是降低三四線城市天量的商品房庫存。但在2016年的前三個季度，三四線城市房地產(chǎn)庫存量依然高企、房價持續(xù)低迷;一線城市和部分二線核心城市等不存在庫存問題的地區(qū)房價卻一路狂飆猛進(jìn)。直到2016年10月國慶長假期間，全國19個核心城市重啟限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策，宣告了“去庫存”政策提前結(jié)束。

　　一線城市全面限購，而南京、蘇州、合肥、鄭州等二線城市取消了限購政策。大量社會資金在一線城市受到限制后，大規(guī)模流向這些二線城市，因為資金逐利和避險需求，對三四線的資金也產(chǎn)生了“虹吸效應(yīng)”，進(jìn)一步加劇了核心城市和三四線城市房地產(chǎn)市場的分化。

　　值得一提的是，在2017年伊始，人民日報再次撰文重提“去庫存”，強(qiáng)調(diào)去庫存不應(yīng)只關(guān)注住宅，也應(yīng)重視商業(yè)地產(chǎn)的去庫存問題，并建議在政策上鼓勵商業(yè)地產(chǎn)向商品住宅轉(zhuǎn)化。

　　關(guān)鍵詞八：互聯(lián)網(wǎng)+

　　“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”國家口號提出，互聯(lián)網(wǎng)+在這幾年成為顛覆各個傳統(tǒng)行業(yè)的創(chuàng)新源動力。但作為最為傳統(tǒng)的行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)+對房地產(chǎn)業(yè)的改造仍停留在宣傳營銷的初級階段。2016年，雖然房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了不少新產(chǎn)品、新模式，但仍沒有出現(xiàn)顛覆行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)品。

　　以途家網(wǎng)為代表的短租平臺由共享經(jīng)濟(jì)的鼻祖Airbnb模式發(fā)展而來，卻比Airbnb發(fā)展出更本土化的商業(yè)模式。據(jù)測算，國內(nèi)短租市場的潛在市場規(guī)模到2018年有望達(dá)到700億。而據(jù)艾瑞咨詢統(tǒng)計，目前短租市場僅40億元左右，僅達(dá)到市場潛力的10%。近期收購了螞蟻短租的途家已成為該細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，擁有超過40萬套房源。

　　相對于VR游戲、電影為人熟知，VR 家居 、 家裝 以及VR看房的知名度不高，除了被個別售樓處作為營銷噱頭，尚未在房地產(chǎn)行業(yè)普及。目前運(yùn)作VR看房的企業(yè)規(guī)模都不大，大部分僅僅是將3D建模和其他廠商的VR設(shè)備嫁接，在使用效果和場景上尚有不足。

　　“真實房源，絕無虛假”、“二手房傭金0.5%”……類似的廣告語在2016年屢見不鮮。以“愛屋吉屋”、“房多多”、“安個家”等為代表的一批互聯(lián)網(wǎng)O2O房產(chǎn)中介在今年第四季度的樓市降溫期，受政策影響較大。這些O2O在今年融資節(jié)奏明顯放緩。而安個家作為首家宣布關(guān)門的企業(yè)，成為這個細(xì)分領(lǐng)域的典型寫照。相反，擁有完善線下業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)中介在加速線上領(lǐng)域的布局后，二手房客流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他房產(chǎn)O2O平臺。

　　關(guān)鍵詞九：人工智能+大數(shù)據(jù)

　　如果說互聯(lián)網(wǎng)+尚未給房地產(chǎn)業(yè)帶來顛覆性的變化，但人工智能和大數(shù)據(jù)的方向是相對明確的。

　　自移動互聯(lián)日臻成熟，互聯(lián)網(wǎng)新生態(tài)下的用戶需求逐漸被切割成多元化、動態(tài)化、碎片化。針對不同的消費(fèi)場景進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計，加深用戶使用黏性，提高轉(zhuǎn)化率，已成各互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的共識。但絕大多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)受限于平臺用戶群單一，只能搭建消費(fèi)場景，被動等待消費(fèi)者進(jìn)入。

　　“云庫3.0”則顛覆了這一現(xiàn)狀。“云庫3.0”是安居客第三代大數(shù)據(jù)引擎，該平臺上集中了海量數(shù)據(jù)信息，包括房源、購房人、經(jīng)紀(jì)人、商戶等，還集合了買車、旅游、求職、美食、婚慶、寵物、家政、娛樂、教育等全場景數(shù)據(jù)，通過用戶在58旗下各個網(wǎng)站的瀏覽數(shù)據(jù)，判斷用戶的愛好、工作和生活地點(diǎn)，職業(yè)等等，精準(zhǔn)的為用戶畫像，為開發(fā)商提供精準(zhǔn)的買房人數(shù)據(jù)匹配服務(wù)。

　　而作為房產(chǎn)界推出的首個智能形象IP，X博士立足人工智能，通過強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫為人們解答購房過程中的一切疑問，在迎合市場對于精準(zhǔn)、快速、高效的找房需求的同時，也為精準(zhǔn)的用戶畫像積累了寶貴數(shù)據(jù)。